Vorbemerkung:

Als die SVV am 09.10. der Beschlussvorlage des Bürgermeisters zustimmte, lag die „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ gar nicht vor. Trotzdem kam es zum Beschluss der SVV.
Dem Ortsbeirat Zernsdorf wurde sie erst wenige Minuten vor Beginn der Sitzung am 22.11.17 vorgelegt. Frau Bösenberg begründete das dem Ortsbeirat damit, dass die „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ erst kurz zuvor hat fertiggestellt und deshalb dem Ortsbeirat nicht hätte mit der Einladung zugestellt werden können. Die „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ hat aber das Datum „06.09.2017“.
    •    Wie erklärt sich dieser Widerspruch?
    •    Wie erklärt es sich, dass die Website der Stadt aktuell sowohl bei der Sitzung der SVV am 09.10.17 diese „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ und das Anhörungsergebnis des Ortsbeirats als vorliegende Dokumente als auch bei der Sitzung des Ortsbeirates Zernsdorf am 22.11.17 die „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ als vorliegendes Dokument aufführt, obwohl diese Unterlagen tatsächlich gar nicht bzw. nicht fristgerecht vorgelegen haben?

Fehler/Unklarheiten in der „Wirtschaftlichkeitsberechnung“:

    •    Gravierende inhaltliche Fehler in der Berechnung der angesetzten Kosten für die Stadt und bei der Zeitdauer bis zur Errichtung der Kita Zernsdorf

    •    Kosten für Außenanlagen:
Zeile „Außenanlagen“ (Seite 1): Variante 1 und 2 enthalten Kosten für Außenanlagen in Höhe von 255.240 €, die Variante 3 enthält diese Kosten nicht.
    •    Muss ein Dritter/freier Träger keine Außenanlagen erstellen? Wenn doch: Dann erhöhen sich die Baukosten für die Gesamtanlage um diesen Betrag. Das muss sich zwangsläufig dann in höheren „Mietkosten“ für die Stadt niederschlagen wegen der Notwendigkeit der Refinanzierung.

    •    Falsche Fläche für die Kita Zernsdorf bei der Berechnung der „Mietkosten“
Aufgeführte Flächen: Kita Am Kirchplatz 1.400,81 qm (Seite 2), Kita Zernsdorf soll 1.738 qm haben (Seite 1 oben). Anmerkung: Die Differenz zwischen NGF und BGF ist mangels zur Verfügung stehender Daten nicht berücksichtigt.
    •    Variante 3 (Kita Zernsdorf) enthält Mietkosten (8,30€/qm) für nur 1.400,81 qm, also 139.520,64 € p. a. Richtig sind aber bei 1738 qm 173.480,80 € p. a., wenn die Miete tatsächlich nur 8,30 €/qm betragen würde. Die „Miete“ (=Kosten für die Stadt) muss aber wesentlich höher liegen!

    •    Falsche Grundlage für die angegebenen Mietkosten für die Stadt:
Höhe der angesetzten Mietkosten (Seite 1 Kita Zernsdorf, Mietkosten Kita Kirchplatz Seite 2) Die Baukosten der Kita Am Kirchplatz betrugen lt. Angabe der Stadt (Seite 2) 2.654.568,14 €. Vertraglich wurde -natürlich unter Berücksichtigung dieser Baukosten!- eine „Miete“ in Höhe von 8,30 €/qm vereinbart.
Lt. Angabe der Stadt werden die Baukosten der Kita Zernsdorf aber auf 4.215.636 € geschätzt (ohne Außenanlagen). Diese Kosten zzgl. kalkulatorischer Zinsen wird sich ein Dritter/freier Träger über die „Miete“ wieder refinanzieren wollen (=Kosten für die Stadt), sonst findet sich kein Interessent.
    •    Das Verhältnis der Baukosten Kita Zernsdorf/Kita Kirchplatz beträgt 1,59. Folglich müssen die anzusetzenden „Mietkosten“ der Kita Zernsdorf im „Variantenvergleich“ wenigstens um diesen Quotienten berichtigt werden. Es entstehen folglich nicht „Mietkosten“ in Höhe von 8,30 €/qm, wie angesetzt, sondern wenigstens von 13,20 €/qm.
Die Kita Zernsdorf soll 1.738 qm haben, je 13,20 €/qm „Miete“ (proportional zu den Baukosten berichtige Kostenhöhe, ohne Berücksichtigung der Differenz zwischen BGF und NGF). Die anzusetzenden Mietkosten würden folglich 22.941,60 € p. m. betragen, also 275.299,20 € p. a., nicht wie angeführt 139.520,64 €!

    •    Vermeintlicher Zeitvorteil bei Variante 3:
Die Behauptung, Bau und Betrieb der Kita Zernsdorf könnten durch einen Dritten/freien Träger um acht Monate schneller durchgeführt werden als bei kommunalem Bau, ist falsch. Hierzu ein entscheidender Hinweis von Herrn Böhm (Einwohner in Niederlehme, Mitarbeiter Bundesrechnungshof):
    •    ´Nach aktueller Rechtsprechung (September 2017) ist ein Freier Träger öffentlicher Auftraggeber i.S. § 99 GWB. Das hat zur Folge dass er, wie auch die Kommune, ausschreiben muss (bis 5,2 Mio. Euro national, darüber EU). Damit verpufft der vermeintliche Vorteil. Das von der Stadt bevorzugte Verfahren (Erbpacht mit Baukonzession) hat sogar zur Folge, dass ein zusätzliches Vergabeverfahren notwendig wird. Die Stadt muss die Erbpacht mit Baukonzession ausschreiben (vermutlich sogar EU-weit, denn es zählen nicht nur die Baukosten, sondern die Gesamtkosten, also auch Miete über 30 Jahre…). Anschließend muss auch der Freie Träger ein Vergabeverfahren für die Baumaßnahme durchführen. Wenn die Stadt selber baut, entfällt das Vergabeverfahren für die Konzession. Das bedeutet, aus 8 Monaten angeblichem Vorteil bei Wahl eines Dritten/freien Trägers zur Errichtung und zum Betrieb der Zernsdorfer Kita (Variante 3) werden ganz schnell mehrere Monate Nachteil, und wir hätten mit Zitronen gehandelt.`

    •    Fördermittel:
Absatz „Bauzeit“ Seite 2: Behauptet wird, dass sich die Bauzeit ohne Inanspruchnahme von Fördermitteln auf 22 Monate im Vergleich zur Kommune (30 Monate) verkürzt.
    •    Abgesehen davon, dass diese Behauptung einer Zeitverkürzung inhaltlich falsch ist, hätte auf jeden Fall eine Alternativrechnung für den Fall einer Inanspruchnahme von Fördermitteln durchgeführt werden müssen.
Fördermittel, die Königs Wusterhausen oder ein Dritter/freier Träger in Anspruch nehmen könnten (Landesmittel, Bundesmittel, EU-Mittel?), verringern schließlich die Baukosten, spätere Abschreibungen bei kommunalem Bau, „Mietkosten“ für die Stadt bei Bau durch Dritten/freien Träger etc.

    •    Entwicklung der „Mietkosten“ der Stadt im Zeitablauf von 30 Jahren:
    •    Es ist eben betriebswirtschaftlicher Unfug, der SVV eine “Wirtschaftlichkeitsberechnung“ vorzulegen, ohne Gesamtkosten über den Gesamtzeitraum (hier: über 30 Jahre) auszuweisen. Hier ein weiterer wichtiger Hinweis von Herrn Böhm:
´Ich sehe bei der Miethöhe für beide Kitas noch ein weiteres Problem. Die Miete wird im Laufe von 30 Jahren mit Sicherheit steigen, z.B. über ein Indexverfahren wie Inflationsrate o.ä. sowie hinzutretende Instandhaltungskosten. Die ersten 5 Jahre werden sicher konstant sein, da hier noch die Gewährleistung aus der Bauphase wirkt. Danach wird sicher erhöht. Das hätte zur Folge, dass die Mieten im Zeitablauf insgesamt höher anzusetzen sind.`

    •    Weitere Unklarheiten/Angaben mit Klärungsbedarf in der „Berechnung“

    •    Personalkosten (Seite 1)
Der Variantenvergleich führt Kosten für pädagogisches Personal bei kommunalem Betrieb in Höhe von 740.877,72 € auf, bei Betrieb durch Dritten/freien Träger nur 522.922,72 €. Differenz: 217.955 €. Gemessen am Maßstab „Kommunaler Betrieb“ liegen die geschätzten Personalkosten „Päd. Personal“ bei einem freien Träger also um 29,42 % niedriger.
Die Fachschulen für Sozialpädagogik können bereits seit mehr als einem Jahrzehnt mit ihren Absolventenzahlen den Erzieherbedarf nicht decken. Die Gründe sind bekannt. Selbst kommunale Einrichtungen haben akuten Erzieherbedarf.
Wie soll ein Dritter/freier Träger seinen Personalbedarf decken, wenn er um rund 30 % niedrigere Gehälter zahlt (Ggf. liegen die Gehälter „nur“ um 15 bis 20 % unter kommunalen Gehältern, weil nicht alle Kosten zu 100 % erstattet werden.)? Viele nicht-kommunale Einrichtungen „überleben“ nur, indem sie (kostenlose) Fachschulpraktikanten und (sehr billige) Berufspraktikanten oder Unausgebildete „in der Tätigkeit von Erziehern“ beschäftigen, das ist hinlänglich bekannt. Das geht zwangsläufig zu Lasten der Qualität.
Das gilt analog auch für das nicht-pädagogische Personal (Reinigung, Hausmeister, ggf. Küche).

    •    Platzzahl, fehlende Anpassung der Berechnung an die Beschlussvorlage
Der Variantenvergleich bezieht sich auf eine Platzzahl von 120 Kindern. Die Kita Zernsdorf soll jedoch 140 Plätze haben.
Weshalb wurden die Beträge nicht der Platzzahl angepasst, ehe die „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ in die Wiederholung des parlamentarischen Verfahrens ging? Die Kapazität von 140 Plätzen hat zwangsläufig Auswirkungen auf die Kostenhöhe für das pädagogische Personal, die Kosten der Erstausstattung, die Höhe der Elternbeiträge etc.

    •    Elternbeiträge (Seite 1):
Bei Variante 1 werden 206.784,17 €, bei 2 und 3 nur 194.600,81 € aufgeführt. Ohnehin stimmen die Zahlen nicht, da die Kita Zernsdorf 140 Plätze umfassen soll, nicht nur 120!
Wie erklärt sich die o. g. Differenz?

    •    Variantenvergleich:
Angeführt ist unter „Hinweis zur Berechnung der Folgekosten“ (Seite 2): Grundlage für die Variante 3: Kita Am Kirchplatz evtl.
Was soll das heißen?

    •    Unklarheit Baukosten-Berechnung:
In der Zeile „Baukosten Neubau“ wird angeführt (Seite 1): 1200 qm*150,00 €
Was bedeutet dieser Kostenbetrag in Höhe von 180.000 €?

    •    Unklarheit Verwaltungspauschale:
Zeile „Verwaltungskostenpauschale“ (Seite 1): Bei kommunalem Betrieb sind Kosten von 33.850 €, bei Betrieb durch Dritten/freien Träger Kosten von 20.995,97 € angeführt.
Wie erklärt sich diese Differenz?
    •    Vollständige Unklarheit bei den Grundlagen der Bewertung:
Zeile „monetäre Bewertung“/Tabelle Gesamtbewertung (Seite 2): Es ist überhaupt nicht ersichtlich, was mit dem Feldinhalt „Platz 1“ etc. und der zugeordneten Punktzahl bei der monetären Bewertung ausgedrückt werden soll und wie es zur Punktzuordnung kommt. Dabei muss berücksichtigt werden, dass die Kostenaufstellung, wie oben dargestellt, in sich bereits erhebliche Unstimmigkeiten/gravierende Fehler aufweist.
Gleichermaßen unklar bleibt die Bewertungszuordnung innerhalb der Gesamttabelle.

Beispiel: nicht-monetäre Bewertungspunkte bei
Variante 1
Variante 2
Variante 3
75
50
100

Welche Überlegung steckt dahinter?

Fazit:

    •    Die SVV sollte dem Votum des Hauptausschusses vom 27.11.2017 unter gar keinen Umständen folgen (Hauptausschuss: 6 Ja-Stimmen, 5 Enthaltungen für den Beschluss, die notwendige Kita in Zernsdorf durch einen Dritten/freien Träger errichten und betreiben zu lassen). Die hohe Zahl der Enthaltungen belegt eindeutig, dass immerhin fünf Stadtverordnete des Hauptausschusses selbst erhebliche Zweifel an der Richtigkeit dieser Beschlussvorlage haben.
    •    Lt. Ausführungen von Herrn Böhm existiert gemäß aktueller Rechtsprechung kein Zeitvorteil bei der Variante 3 gegenüber den anderen Varianten, im Gegenteil!. Der Beschluss der SVV vom 09.10.2017 (Beschlussvorlage 40-17-178) muss folglich zurückgenommen werden. Die Zeche zahlt sonst der Steuerzahler, wenn die SVV ihren Beschluss vom 09.10. nicht revidiert und stattdessen erneut dem Votum des Hauptausschusses folgt!
    •    Natürlich bleibt es der SVV unbenommen, sich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für alle drei Varianten mit inhaltlich und rechnerisch korrekten Zahlen, bezogen auf eine 30jährige „Laufzeit“, vorlegen zu lassen. Das vorliegende „Rechenwerk“ ist jedoch kompletter Unsinn und noch nicht einmal ansatzweise brauchbar, um Varianten betriebswirtschaftlich zu vergleichen.
    •    Zudem sollte/muss geprüft werden, ob es kommunale/oder veräußerte, also nicht-mehr-kommunale Bestandsbauten, im gesamten Stadtgebiet gibt, in denen zügig eine „Not-Kita“ als Übergangslösung bis zur Fertigstellung einer neuen Kita in der Undinestraße eingerichtet werden kann.

Begründung:

    •    Die vorliegende „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ ist vom Ansatz her falsch, also absoluter Unfug. Sie ist in sich nicht stimmig, enthält schwere Berechnungsfehler und gravierende inhaltliche Fehler, in vielen Punkten besteht zudem erheblicher Klärungsbedarf.
    •    Die „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ wurde lt. Überschrift „in Anlehnung an die Kostenvergleichsrechnung Neubau Kita Zernsdorf“ durchgeführt. Diese Kostenvergleichsrechnung liegt der SVV jedoch nicht vor, so dass sich die SVV kein Bild machen kann. Es fehlt also eine wesentliche Entscheidungsgrundlage.
    •    Die Stadt ist auf 30 Jahre gebunden, wenn sie für Zernsdorf mit einem Dritten/freien Träger einen ähnlichen Vertrag abschließt wie mit der AWO (Kita Am Kirchplatz). Berücksichtigt werden muss aber, dass sich der derzeitige Zuzug von Familien mit Kindern im Kita-Alter in Zernsdorf und benachbarten Ortsteilen nicht kontinuierlich so fortschreiben lässt. Ist die derzeitige „Kita-Kinder-Generation“ in die Grundschule übergewechselt und ziehen nicht ausreichend Familien mit kleinen Kindern nach, muss die Stadt über eine andere Nutzungsmöglichkeit für das (ggf. dann von einem Dritten/freien Träger) errichtete Gebäude in der Undinestraße nachdenken und entscheiden können. Eine solche Entscheidung ist aber nur möglich, wenn die Kita kommunal errichtet wird.

Ein weiterer Hinweis von Herrn Böhm aus Niederlehme:

´Das gilt übrigens auch für erhöhten Platzbedarf. In diesem Fall könnte die Stadt einen eigenen Baukörper auf eigenem Grund unproblematisch erweitern (im Rahmen des Baurechts natürlich). Diese Möglichkeit bliebe ihr in der Erbpacht/Mietvariante verwehrt. Sie muss dann auf einem anderen Grundstück neu bauen.`
    •    Eine Kita ist auch vor allem ein „Lernort“ für die Kinder. Auf die pädagogische Qualität eines solchen Lernortes bei einem Dritten/freien Träger hat die Stadt jedoch kaum Einfluss (außer über die Kita-Aufsicht bei anhaltenden und gravierenden Personalschlüssel-Verstößen!).
    •    Gemäß Anhörungsergebnis des Ortsbeirates Zernsdorf lehnt der Ortsbeirat einstimmig ohne Enthaltung die Vergabe des Kita-Baus und -betriebes an einen Dritten/freien Träger ab. Ohne zwingende Gründe sollte die SVV nicht einfach so dieses einstimmige Votum des Ortsbeirates ignorieren.
    •    Der Ortsbeirat Zernsdorf empfiehlt, wegen des erheblichen Mangels an Kita-Plätzen die Kita kommunal im „beschleunigten Verfahren“ (wie bei der Grundschule in Senzig) errichten zu lassen. Was spricht dagegen?
    •    Es müssen unverzüglich Möglichkeiten zur Einrichtung einer „Not-Kita“ für den Zeitraum bis zur Fertigstellung einer neuen Kita in Zernsdorf geprüft werden (Rechtsanspruch auf Kita-Platz!).
Das Bürgerhaus Zernsdorf z. B. ist in kommunalem Eigentum. Der Trägerverein führt jedoch wenig/kaum noch Veranstaltungen durch, die das gesellschaftliche Miteinander der Zernsdorfer tatsächlich fördern. Überwiegend ist das Gebäude leer. Hier sollte geprüft werden, ob sich angesichts des akuten Bedarfes an Kita-Plätzen übergangsweise eine Kita einrichten ließe, wenn es rechtlich und vom Bau des Hauses her möglich ist und sich die Kosten dafür in einem wirtschaftlich einigermaßen vernünftigen Umfang bewegen.
Das Gelände in Uckley z. B. ist zwar von der Stadt verkauft worden, ist aber ungenutzt (Auskunft des Hausmeisters). Hier könnte man prüfen, ob Teile der als Flüchtlingsunterkunft sanierten Gebäude als „Not-Kita“ genutzt und ggf. vom jetzigen Eigentümer gemietet werden können. Das gilt analog auch für das von der Stadt verkaufte Gelände mit leer stehendem Gebäude an der Friedensaue in Zernsdorf etc.

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