Mehr Projektentwicklungen im Bereich Wohnen und Einzelhandel; Büro- und Hotelsegment weisen leichte Rückgänge auf

Berlin - Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin/Potsdam haben die Wirtschaftskrise vergleichsweise gut überstanden. Das Gesamtprojektentwicklungsvolumen verzeichnet mit 5,3 Mio. Quadratmetern für den Zeitraum 2007 bis 2014 einen Anstieg um 7,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Jahr 2009 sank das Projektentwicklungsvolumen im Vorjahresvergleich noch um rund acht Prozent. Der monetäre Wert aller Projektentwicklungen liegt aktuell bei 15,9 Mrd. Euro und damit eine Mrd. Euro über dem Vorjahresniveau. Dies geht aus der Studie „Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin/Potsdam 2010“ hervor, die das unabhängige Analysehaus BulwienGesa AG im Auftrag der Niederlassungen Berlin-Brandenburg der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH und der TLG IMMOBILIEN GmbH im vierten Jahr in Folge erhoben hat.

Wie im Vorjahr entwickelt sich das Wohnsegment in der Metropolregion prosperierend und ist mit knapp zwei Mio. Quadratmetern Spitzenreiter unter den Segmenten. Gegenüber 2009 steigt sein Volumen um 9,1 Prozent. Das gewerbliche Segment stabilisiert sich im Vergleich zum Vorjahr, was vor allem Einzelhandelsprojekten zu verdanken ist. Diese verzeichnen mit 28,1 Prozent den stärksten segmentbezogenen Anstieg und umfassen mittlerweile ein Volumen von 970.000 Quadratmetern. Das Projektentwicklungsvolumen im Bürobereich sinkt in der Region Berlin/Potsdam auf 1,2 Mio. Quadratmeter. Mit -4,3 Prozent hat sich die Abschwunggeschwindigkeit merklich gegenüber dem Vorjahr verlangsamt (-8,0 Prozent). Hotelprojektentwicklungen verlassen den Wachstumstrend des Vorjahres und sinken 2010 um moderate 3,6 Prozent auf 770.000 Quadratmeter. Etwa 91 Prozent des Gesamtentwicklungsvolumens, das entspricht rund 4,9 Mio. Quadratmetern, entfallen auf die Bundeshauptstadt Berlin, die somit im Bereich der Projektentwicklungsaktivitäten einer der dynamischsten Standorte Deutschlands ist.

Wie in den Vorjahren nehmen in Berlin/Potsdam die Anteile der zwischen 2007 und dem zweiten Quartal 2010 fertig gestellten Flächen zu und umfassen nach einem Anstieg um 4,4 Prozent aktuell 38,8 Prozent aller Projektentwicklungen. Die Anteile der im dritten Quartal 2010 im Bau befindlichen Objekte sinken auf 23,5 Prozent. Der Anteil der Projekte in Planung flacht aufgrund der weiterhin restriktiven Kreditvergabe weiter ab. Das Volumen der geplanten und bis Ende 2014 fertig gestellten Projekte liegt bei 37,7 Prozent. Bei den in der Metropolregion fertig gestellten Flächen dominiert das Wohnsegment zu 35 Prozent, bei den im Bau befindliche Flächen zu 51 Prozent. Die in der Planung befindlichen Projektflächen verteilen sich relativ ausgewogen auf die Bereiche Büro (31 Prozent), Wohnen (30 Prozent) und Einzelhandel (20 Prozent).

Berliner Büromarkt erhält weitere interessante Entwicklungsflächen
Büroflächen nehmen rund 21 Prozent des Gesamtentwicklungsvolumens in Berlin und Potsdam ein. Davon befinden sich etwa 184.000 Quadratmeter MF-G (Mietfläche nach gif) im Bau, 358.000 Quadratmeter MF-G wurden zwischen 2007 und dem zweiten Quartal 2010 fertig gestellt und rund 600.000 MF-G sind in der Planung. Mit Objekten in der Köpenicker Straße und „Berlins Große Freiheit“ stellt die HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH das höchste Projektentwicklungsvolumen im Bürosektor. Darauf folgt die TLG Immobilien GmbH u. a. mit dem Objekt „Die Welle Mitte“.

„Die Büroentwicklungen in der Metropolregion konzentrieren sich auf den Dienstleistungs- und Verwaltungsstandort Berlin“, sagt Carsten Sellschopf, Leiter der Niederlassung Berlin-Brandenburg von  HOCHTIEF Projektentwicklung  „Die gefragtesten Lagen sind nach wie vor die City-Ost, insbesondere Mitte, sowie die City-West im Bezirk Charlottenburg. Zudem werden dem Markt mit den Stadtentwicklungsräumen Europacity am Hauptbahnhof, Mediaspree und Leipziger Platz weitere interessante Entwicklungsflächen zugeführt.“ Im bundesweiten Vergleich hatte Berlin 2009 mit -9 Prozent einen der geringsten Flächenumsatzrückgänge. Der durchschnittliche jährliche Flächenumsatz in der Bürovermietung lag bei rund 440.000 Quadratmetern MF-G. Für 2010 wird ein durchschnittlicher Flächenumsatz von knapp 500.000 Quadratmetern MF-G und somit eine Annäherung an den Durchschnittswert der letzten fünf Jahre prognostiziert. Der Potsdamer Büromarkt ist mit einem durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz von rund 16.000 bis 30.000 Quadratmetern wesentlich überschaubarer, aber auf der Ebene der C-Städte dennoch bedeutend. Die Spitzenmiete liegt hier bei rund 11,00 Euro/qm MF-G.

Im Berliner Büromarkt beträgt die Spitzenmiete 20,10 Euro/qm MF-G. Nach drei Jahren positiver Mietentwicklung brach das Mietniveau 2009 um -8,6 Prozent ein. Die Projektentwicklerstudie geht für die kommenden Jahre von einer weiteren Mietpreissenkung aus und erwartet erst 2013 eine Erholung der Berliner Bürospitzenmiete auf über 20,00 Euro/qm MF-G. Auch dies läge noch unter der durchschnittlichen Spitzenmiete der sieben deutschen A-Städte von 23,50 Euro/qm MF-G.

Einzelhandelsmarkt zieht an
Rund ein Fünftel des Gesamtprojektentwicklungsvolumens der Metropolregion Berlin/Potsdam entfällt auf das Einzelhandelssegment, das schwerpunktmäßig in Berlin zu verorten ist. Dabei profitiert der Markt der Hauptstadt stark von der zusätzlichen Konsumnachfrage des Umlands und dem Tourismus, denn die Kaufkraft der Berliner liegt unter dem Bundesdurchschnitt. Auch hinsichtlich der Raumleistung, Indikator für den durchschnittlichen Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche, liegt der Einzelhandel in Berlin unter dem Niveau von Hamburg und München. „Der Entwicklungsschwerpunkt für Berliner Einzelhandelsimmobilien ist weiterhin die City-Ost im Umfeld von Alexanderplatz und Leipziger Platz“, erläutert Jörg R. Lammersen, Niederlassungsleiter der TLG IMMOBILIEN GmbH. „Aber auch in der City-West entstehen u. a. in den Projektentwicklungen Zoofenster, Bikini Berlin und Kudamm Karree großvolumige Einzelhandelsflächen. Darüber hinaus werden zunehmend außerhalb der Innenstadt wie in Spandau oder Marzahn Einzelhandelsentwicklungen realisiert. Der Trend geht hier zu Stadtteil- und Fachmarktzentren.“

Wie im Vorjahr bewegen sich die Durchschnittsmieten von Berliner Einzelhandelsimmobilien stabil um 80 Euro/qm Nutzfläche, während die Spitzenmieten volatil sind und je nach Lage zwischen 163 Euro/qm (1996) und 215 Euro/qm Nutzfläche (2009) schwanken. Die Spitzenmieten im Potsdamer Einzelhandelssektor sanken 2009 leicht von 70 auf 65 Euro/qm Nutzfläche.

Wohnungsmarkt ist in Berlin und Potsdam Zugpferd der Projektentwicklungen
In Berlin dominiert das Wohnsegment mit 31,7 Prozent die fertig gestellten sowie mit 50,6 Prozent die im Bau befindlichen Projekte. Bei den geplanten Bauvorhaben liegen Wohnimmobilien hingegen mit 28,9 Prozent hinter Büroimmobilien. „Krisenbedingt schätzen viele Investoren den stabilen Cash-Flow von Wohnimmobilien, die sich als sichere Assetklasse erwiesen haben“, erklärt Sellschopf. „Die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen bleibt stabil. Die Spitzenmieten in diesem Niveau liegen für Berliner Neubauwohnungen bei 13,10 Euro/qm. Wohnungen im mittleren Preissegment werden hingegen stärker nachgefragt. Hier stieg die Durchschnittsmiete 2009 um 1,3 Prozent auf 7,90 Euro/qm.“

Dass Potsdam mit seinen zahlreichen Wasser- und Grünflächen sowie den kulturellen Sehenswürdigkeiten ein begehrter Wohnstandort ist, zeigt sich in der klaren Dominanz des Wohnsektors in allen Projektentwicklungsphasen. So nehmen hier Wohnimmobilien 61,2 Prozent der fertig gestellten Objekte, 58,9 Prozent der in der Realisierung befindlichen und 38,8 Prozent der geplanten Projekte ein. Besonders hoch ist die Zunahme der Bautätigkeit bei Drei- und Mehrfamilienhäusern. Das Potsdamer Mietniveau stabilisierte sich bei einer Durchschnittsmiete von 8,60 Euro/qm und Maximalmieten von 10,50 Euro/qm. „Für Potsdam gehen wir von einer stabilen bis steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen aller Kategorien aus“, so Sellschopf.

Diversifikation des Berliner Hotelflächenmarktes hält an
„Mit der Fertigstellung des Hauptstadtflughafens Berlin Brandenburg International BBI wird die Zahl der Urlaubsgäste und Geschäftsreisenden in Berlin weiter steigen“, prognostiziert Lammersen. In Potsdam hingegen ist der Hotelmarkt weitgehend gesättigt. Hier spielt der Tagestourismus die zentrale Rolle.

Trotz eines leichten Rückgangs des gesamten Hotelvolumens ist im Berliner Markt die Entwicklungsdynamik der letzten Jahre noch immer vorhanden und konzentriert sich auf den inneren S-Bahn-Ring – vor allem im Bezirk Mitte um den Hauptbahnhof und am Alexanderplatz sowie in der City-West um den Bahnhof Zoo und am BBI. „Derzeit wird in allen Segmenten von Budget bis Luxus geplant und gebaut“, stellt Lammersen fest. „Dabei entfallen 70 bis 80 Prozent auf 3- bis 4-Sterne-Hotels. Neben den internationalen Betreiberketten drängen aber auch junge Marken in den Markt, die das Angebot erweitern.“

Neue Impulse durch Hauptstadtflughafen BBI
Die Eröffnung des Hauptstadtflughafens BBI im Jahr 2012 wird nicht allein für die Hotelbranche einen Wachstumsschub bringen, sondern vor allem auch dem gewerblichen Industrie- und Logistiksegment neue Impulse verleihen. Bereits heute zeugen zahlreiche Großentwicklungen im Bereich Büro, Logistik, Gewerbe und Hotel im unmittelbaren Umfeld des drittgrößten deutschen Flughafenstandorts nach Frankfurt und München von der Katalysatorwirkung. „Interessant ist die große Beteiligung internationaler Investoren in den Business- & Logistic-Parks“, sagt Andreas Schulten, Vorstandsmitglied der BulwienGesa AG. „Sie sind von der zukünftigen Drehkreuz-Funktion Berlins zu Osteuropa und Asien überzeugt.“ Großes Entwicklungspotenzial liegt des Weiteren in der Umnutzung des ehemaligen Flughafens Tempelhof, an dessen Rändern Wohnbebauung entstehen soll, sowie auf dem Areal des Flughafens Tegel, für den eine gewerblich-industrielle Ansiedlung von Zukunftstechnologien angestrebt wird.

Wachstumschancen für den Immobilieninvestmentmarkt
Die Wirtschaftskrise hat die Metropolregion Berlin/Potsdam zwar weniger hart getroffen als erwartet, hinterlässt aber dennoch ihre Spuren. In Folge der restriktiven Kreditvergabe der Banken lag das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien in Berlin 2009 mit 1,4 Mrd. Euro  unter dem Niveau der Vorjahre. Für 2010 erwartet das Analysehaus BulwienGesa ein deutlich steigendes gewerbliches Investmentvolumen, da es bereits im ersten Quartal über einer Mrd. Euro lag. Die Nettoanfangsrenditen im Berliner Bürosegment stiegen zwischen 2007 und 2009 aufgrund des erhöhten Investitionsrisikos von fünf auf 5,6 Prozent. Wegen steigender Transaktionstätigkeiten in Verbindung mit steigenden Kaufpreisen werden sinkende Spitzen-Renditen von 5,35 Prozent in zentralen Lagen erwartet. Im Potsdamer Bürosegment lag die Nettoanfangsrendite 2009 bei einem Höchstwert von 6,9 Prozent. Für 2010 wird ein leichtes Absinken auf 6,8 Prozent erwartet.

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