2,25 Prozent Zinsen auf einen Immobilienkredit. Geht nicht? Geht doch. Aber wie. Die Deutsche Bank lockt damit begehrte Kunden, wer sich einlässt, kann seine blauen Wunder erleben. Lesen Sie das Beispiel, das Wirtschaftsexperte und GT-Kolumnist Peter Haisenko sehr, sehr gründlich recherchiert und facettentreu beschrieben hat.

Mitte August 2009 entschied sich Herr X, eine Eigentumswohnung in Berlin-Wedding zu erwerben. Herr X lebt in München und kann nach landläufigen Kriterien als „wohlhabend“ bezeichnet werden. Er hatte den Immobilienrun in den neuen Bundesländern Anfang der 90er Jahre nicht mitgemacht und so kein Geld dabei eingebüßt. Er hat vielmehr seine Immobilienkäufe auf den Münchner Raum beschränkt. Im Lauf der Jahre ist so einiges zusammen gekommen. Weil Herr X ein konservativer Mann ist, was Finanzen betrifft, hat er seine Immobilien schuldenfrei gestellt.

Im Sommer 2009 trat ein Freund in Berlin an ihn heran mit dem Angebot, ihm seine Wohnung in Berlin zu verkaufen. Der bedachte Herr X wollte eigentlich keine Immobilien im Norden erwerben, aber er hat sich die Sache überlegt, weil es sich um einen Freund handelte. Diese Überlegung hat sich gelohnt. Die zu erwartende Rendite der Berliner Wohnung würde alles übertreffen, was in München realisierbar erscheint. 7 % ohne Steuervorteil sind in München einfach nicht drin und der Freund wollte sich auch noch um die Verwaltung vor Ort kümmern. Kurz und gut, man vereinbarte einen Kaufpreis von 100.000.- € und einen Notartermin.

Auf dieser Wohnung lag noch eine Hypothek von etwa 30.000.- € mit einem Kreditvertrag bei der Deutschen Bank. Herr X ist ein praktisch denkender Mann und wollte Geld sparen. Er wollte seine restliche Finanzierung von 60.000.- € mit der Deutschen Bank vereinbaren, weil auf dieser Wohnung bereits eine Grundschuld von 75.000.- € zu Gunsten der Deutschen Bank eingetragen war. Also ging man am 20. August zur Deutschen Bank am Potsdamer Platz und verhandelte mit einer freundlichen Kundenberaterin. Diese erkannte schnell, dass sie einen 1a Kunden für die Deutsche Bank gewinnen könnte und bot eine unglaublich günstige Finanzierung an. Ein so genanntes CAP-Darlehen.

Dieses ist etwas so Wunderbares, dass der durchschnittliche Kunde davon nur träumen kann. Es wird ein variabler Zinssatz mit Ober- und Untergrenze für einen definierten Zeitraum vereinbart und der Kunde kann jederzeit nach Belieben tilgen. Die Höhe des Zinssatzes wird mit dem Diskontsatz gekoppelt. In diesem Fall ein Aufschlag von 1,25 % ! Und jetzt halten Sie sich fest: 2,25 % aktueller Zinssatz, kein Disagio und 100 % Auszahlung ! Ja, das geht! Auch in Deutschland. So wurde das vereinbart und alle Beteiligten konnten davon ausgehen, dass alles innerhalb einer Woche abgewickelt sein würde. Herr X ist schließlich ein 1a Kunde und die Beleihung der Immobilie beträgt gerade mal 60 % ! Er sollte nur noch eine Einkommensbescheinigung und die ersten Seiten der Steuererklärungen der Jahre 2007 und 2008 einreichen. Das war - wie gesagt - am 20. August verabredet worden.

Nur einen Tag später: Der Notar hat schon am 21. August alles mit seiner Urkunde fix gemacht und Herr X reiste im guten Glauben zurück nach München, schnell und unkompliziert ein nettes Renditeobjekt erworben zu haben. Die Rechnung hat er ohne die Leidenschaft der Deutschen Bank gemacht.

Herr X überstellte die geforderten Unterlagen an die Deutsche Bank, lehnte sich zurück und wartete auf die Auszahlungsbestätigung. Schließlich bestätigte sein Einkommensnachweis die Wahrscheinlichkeit, dass er innerhalb eines Jahres diesen Kredit vollständig tilgen würde.

Eine Woche verging: Am Abend des 28. August erhielt er eine Mail von der freundlichen Kundenberaterin. Darin stand die lapidare Mitteilung, dass sich die Deutsche Bank außerstande sehe, ihre Einschätzung des Werts der Wohnung aus dem Jahr 1996 zu bestätigen. Man könne bestenfalls 50.000.- € auf diese Wohnung, 88 Quadratmeter in guter Lage in Berlin-Mitte, beleihen. Zudem wurde umfassender Einblick in die gesamten Vermögensverhältnisse des Herrn X gefordert. Herr X war „not amused“.

Er schickte umgehend eine erboste Mail nach Berlin und wies auf seinen schuldenfreien Immobilienbesitz hin, der die Kreditsumme um ein Vielfaches übertraf. Das half nicht weiter. Der Sachbearbeiter war jetzt ein anderer, einen Rang höher, und bestand darauf, dass Herr X alle seine Immobilien en Détail auflisten und der Deutschen Bank mitteilen müsse, bevor an eine Auszahlung des Kredits zu denken sei. Man habe schließlich Vorschriften ... ein wunderbar unwiderlegbares Argument.

Herr X war keineswegs besänftigt und rief seinen Berater bei seiner Hausbank an. Diese avisierte ein CAP-Darlehen zu einem Zinssatz von etwa 7 %. Das Angebot der Deutschen Bank erwies sich somit als unschlagbar und der Sportsgeist des Herrn X war geweckt. Er wollte es jetzt wissen. Er beschloss, auf alle zusätzlichen Forderungen der Deutschen Bank unter mildem Protest einzugehen. Mittlerweile war es September geworden.

Herr X schickte nicht nur die detaillierte Immobilienaufstellung, sondern auch die ebenfalls geforderte vollständige Steuererklärung für 2008, die noch nicht einmal vom Finanzamt bearbeitet worden war. Jetzt sollte alles laufen, dachte er.

Doch weit gefehlt! Wieder hatte er die Leidenschaft der Deutschen Bank unterschätzt: Deren Erfindungsreichtum war noch lang nicht ausgeschöpft und es gab die nächste Sachbearbeiterin. Wiederum eine sehr freundliche Dame, aber auch sie kannte die unwiderlegbaren Argumente der internen Vorschriften.

Die Wohnung sei in ihrem Wert zweifelhaft, wurde jetzt argumentiert. Herr X schlug eine Ortsbegehung vor, denn es handelt sich schließlich um eine Immobilie. Darauf konnte man aber nicht eingehen – die Vorschriften. Herr X schlug dann vor, um 10.000.- € weniger Kredit zu nehmen, wie bereits ganz am Anfang seitens der Deutschen Bank angedacht worden war. Jetzt war die Deutsche Bank in der Klemme, aber mit ihrem Latein noch lange nicht am Ende. Als Erstes verlangte sie einen Nachweis, dass weitere 10.000.- € tatsächlich zum Verkäufer geflossen waren. Das war einfach, denn diese 10.000.- € waren auf das Konto des Verkäufers bei der Deutschen Bank geflossen. Die Überprüfung dauerte dennoch einige Tage. Der Herbst war gekommen.

Herr X fragte wieder an, ob die Auszahlung nun endlich vollzogen werden könne. Da fehlen noch ein paar Unterschriften und ob Herr X nach Berlin kommen könne. Herr X schlug vor, diese Unterschriften bei einer Filiale in München zu leisten, was von der freundlichen Sachbearbeiterin angenommen wurde. Es war Montag und sie versprach, alle Unterlagen sofort zur Post zu bringen. Nach einigen Tagen trafen die Papiere tatsächlich in München ein. Herr X ist flink und hat bei der Münchner Filiale bereits am folgenden Freitag einen Termin bekommen. Ein wiederum freundlicher Herr sorgte dafür, dass alles zügig vonstatten ging. Bei Durchsicht der Akten schüttelte er ungläubig den Kopf ob des außergewöhnlich aufwendigen Verfahrens bei einem 1a Kunden. Aber jetzt müsste alles in trockenen Tüchern sein, war seine Einschätzung. Herr X war schon gespannt, was sich die Deutsche Bank als nächstes zur weiteren Verzögerung einfallen lassen würde. Er wurde nicht enttäuscht.

Nach einigen Tagen kam der Anruf der Deutschen Bank mit der Mitteilung, dass es eine alte Freistellungserklärung der Deutschen Bank bezüglich der Grundschuldeintragung gebe, und jetzt müsse unbedingt die alte gelöscht und eine neue eingetragen werden. Die internen Vorschriften! Herr X müsste wohl nach Berlin reisen, um das erledigen zu können. Da hatte die Deutsche Bank jedoch nicht mit dem Erfindungsreichtum des Herrn X gerechnet. Er teilte der Deutschen Bank sofort die Daten eines Münchner Notars mit, der die Abwicklung auch von München aus vornehmen kann. Trotz des Erstaunens der Deutschen Bank wurde versprochen, noch heute, Montags, alles rauszuschicken. Am Freitag kam es beim Notar in München an. Am Montag hatte Herr X alles unterschrieben - und es war jetzt bereits Oktober geworden.

Jetzt ist aber alles fertig, war auch die Einschätzung der freundlichen Sachbearbeiterin. Am 8. Oktober wurde Herr X eines Besseren belehrt. Er erhielt eine Mail mit der Aufforderung, den Nachweis zu erbringen, dass er tatsächlich 40.000.- € an den Verkäufer gezahlt hat. Ein Kontoauszug wäre geeignet. Des weiteren warb die Deutsche Bank um Verständnis für ihre Forderung, einen Nachweis über die Fähigkeit von Herrn X zu bringen, in der Lage zu sein, die Erwerbs-Nebenkosten von etwa 6.000.- € wirklich zu bezahlen. Auch hier wäre ein Kontoauszug geeignet.

Herr X war mittlerweile nur noch amüsiert. Dennoch wies er darauf hin, dass die Zahlung von 40.000.- € an den Verkäufer im Notarvertrag bestätigt ist. Doch selbst das Testat des unparteiischen Notars reicht der Deutschen Bank nicht aus – die Vorschriften! Diese Summe wurde per Barscheck geleistet und ist deswegen nicht unbedingt vom Kontoauszug her zuzuordnen. Das macht nichts – Hauptsache Kontoauszug! Mit der freundlichen Sachbearbeiterin hatte Herr X bereits ein vertrautes Verhältnis und so amüsierte man sich nun gemeinsam über die immer abstruseren Forderungen der Deutschen Bank. Sie bekam ihre Kontoauszüge und teilte nun wegen der ausgewiesenen Guthaben auf diesem Konto das Amüsement des Herrn X. Nichtsdestoweniger kam die nächste Forderung. Nun an die Stelle des Verkäufers.

Der wurde aufgefordert, den Nachweis zu bringen, dass er tatsächlich die besagten 40.000.- € erhalten hat. Dieser besitzt nicht ganz die gleiche Gelassenheit wie Herr X und so bestand er auf einer schriftlichen Anforderung seitens der Deutschen Bank, die er dann von seinem Anwalt beantworten lassen wollte. Die Deutsche Bank hat es getan! Und ihre Antwort erhalten. Weitere Tage sind ins Land gegangen bis am Freitag, 24. Oktober, der erlösende Anruf von der Sachbearbeiterin kam, dass sie jetzt die Auszahlungsanweisung unterschrieben habe. Das Geld soll die kommende Woche fließen. Am 28. Oktober kam dann noch ein letztes, schwaches Zucken. Bitte 225.- € Gebühren überweisen, damit das Konto auf keinen Fall im Minus ist! Die elektronische Überweisung erledigte das am selben Tag und jetzt war tatsächlich alles überstanden.

Dieser ganze Vorgang ist in vielfacher Weise bemerkenswert. Zunächst wegen der Tatsache, dass es für einen erlesenen Kreis Darlehen zu unglaublich günstigen Bedingungen gibt. Banker aus der Führungsebene kommen zum Beispiel in diesen Genuss, neben ihren Boni. Dann wird die Behauptung der Banken widerlegt, dass es keine Kreditklemme gibt. Wie sonst soll man diesen Vorgang nennen? Da wird ein 1a Kunde deutlich mehr als zwei Monate mit den absurdesten Forderungen hingehalten, bis endlich Geld fließen kann. Wäre Herr X in seinen Reaktionen nicht so schnell gewesen, hätte dieser Vorgang wahrscheinlich sogar noch den Weihnachtsschnee gesehen.

Mit den Sachbearbeitern der Deutschen Bank herrscht Einigkeit, dass die Deutsche Bank bei diesem Vorgang nur draufzahlen kann. So viele Arbeitsstunden wurden verbraucht, dass der mögliche Gewinn deren Kosten niemals ausgleichen kann.

Die Frage bleibt offen, warum die Deutsche Bank erst ein gutes Angebot macht, um dann mit allen Mitteln zu verhindern, dass der Kunde es auch wahrnehmen kann. Zudem sind Herrn X durch das Verfahren der Deutschen Bank zusätzliche Kosten entstanden, die 1.000.- € übersteigen - dem Verkäufer ebenfalls. Das sind immerhin mehr als 3 % der Kreditsumme, die nicht einmal zum Vorteil der Deutschen Bank gereichen. Das ist schlicht verbranntes Geld, das im Fall eines Unternehmers und einer höheren Summe entscheidend sein kann, ob ein Unternehmen bestehen kann, oder nicht.

Natürlich ist es so, dass mit solchen Krediten das Renditeziel von Herrn Ackermann – 25 % - niemals zu erreichen ist!

Die Banken können erheblich höhere Renditen erzielen, wenn sie mit dem Geld der Zentralbank im Investmentbereich zocken gehen. Aber dafür ist der extrem niedrige Diskontsatz nicht gedacht. Er soll die Wirtschaft ankurbeln. Wenn ich mir vorstelle, dass ein Unternehmer, der dringend auf einen schnellen Kredit angewiesen ist, den selben Aufwand an Zeit und Arbeit aufbringen muss, wie Herr X, braucht sich niemand mehr zu wundern, wenn die Zahl der Insolvenzen drastisch steigt. Andererseits stelle ich fest, dass es der Deutschen Wirtschaft wesentlich besser gehen könnte, wenn günstige Kredite zur Verfügung stünden. Ich will gar nicht die Forderung nach 2,25 % für alle aufstellen, aber die meisten Insolvenzen könnten verhindert werden, wenn Kredite mit 3 % oder 4 % an die Kunden gereicht würden.

Die Finanzwirtschaft, und hier vor allem die Banken, sind schuld an der Finanzkrise mit allen ihren Auswirkungen. Sie sollten jetzt endlich ihrer eigentlichen Aufgabe und ihrer Verantwortung gerecht werden, die Wirtschaft mit ausreichenden Mitteln zu versorgen. Auch der Kauf einer Immobilie trägt zur Verbesserung der allgemeinen Lage bei. Der erzielte Erlös fließt in die Wirtschaft oder hilft einem Unternehmer aus einer Klemme. Aber richtig wird gesagt: schnelle Hilfe ist doppelte Hilfe! Deutlich mehr als zwei Monate Verzögerung für einen sicheren 1a Kunden ist der Beweis, dass zumindest die Deutsche Bank nicht am Gesunden der Wirtschaft interessiert ist. Die öffentlichen vollmundigen Beteuerungen von Herrn Ackermann werden hier Lügen gestraft. Da ist jeder Euro aus Steuermitteln für Abendessen im Kanzleramt falsch investiert.

Der Bericht über Herrn X ist bestens belegt durch die Faxe und Schreiben der Deutschen Bank, die GT vorliegen. GT-3-11-2009

GT-Autor Peter Haisenko hat auch den Bestseller "Bankraub globalisiert" veröffentlicht. 

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